Los contratos de alquiler que se firmen desde el día de hoy se regirán con la nueva ley

19/12/2018 | Europa Press

Los contratos de alquiler que se firmen desde este miércoles se regirán ya con la nueva normativa, conforme la publicación en el Folleto Oficial del Estado (BOE) del decreto ley que aprobó el viernes el Gobierno y que, como primordial novedad, amplía de tres a cinco años el plazo mínimo legal del contrato y limita a un par de meses el máximo de fianza.

Específicamente, el real decreto ley, que no incluye medidas dirigidas a intervenir los costes del alquiler pese a ser uno de los compromisos del Gobierno en su acuerdo presupuestario con Podemos, amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de residencia de tres a cinco años (o bien siete años si el arrendador es persona jurídica). Esto es, aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede continuar en la residencia arrendada.

Asimismo se amplía el plazo de prórroga implícita de 1 a tres años. Se trata del plazo por el que se amplía el contrato una vez trascurrido el periodo de prórroga obligatoria, en caso de que el arrendador o bien el inquilino no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

En lo que se refiere a la fianza, se restringen las garantías auxiliares hasta un máximo de 2 mensualidades, a menos que se trate de contratos de larga duración, lo que limita la carga económica que produce al inquilino la firma de un nuevo contrato, por medio de un aval o bien depósito bancario que se aúna a la cuantía de la fianza.

Los gastos de administración inmobiliaria y formalización del contrato van a correr al cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (una sociedad o bien empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del inquilino.

Además, se facilita la adopción de pactos entre el dueño y el inquilino para la renovación o bien mejora de la residencia en el trascurso de un mismo contrato, sin aguardar, como hasta el momento, a que concluya.

DESAHUCIOS

Por medio de una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el decreto ley asimismo reforma el procedimiento de desahucio de residencia, mejorando la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales eficientes y facilitando la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o bien con mayores cargas familiares, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a dueños.

Concretamente, desde la notificación del embargo, los servicios sociales tienen la obligación de producir un informe al juzgado. Desde el momento en que se reciba ese informe alertando situación de vulnerabilidad, se penetra el plazo de desahucio a lo largo de un mes en el caso de persona física y un par de meses en persona jurídica.

PRESIÓN FISCAL

En el área de impuestos, se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la subscripción de contratos de alquiler de residencia para empleo estable y permanente, de forma que dismuyen las cargas fiscales que acarrea el mercado del alquiler de residencia frecuente.

Además de esto, se altera la regulación del Impuesto sobre Recursos Inmuebles (IBI) contenida en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, incorporando medidas en pro del mercado de alquiler de residencia.

Así, se suprime la obligación de repercutir el IBI al inquilino en el alquiler social de residencia por la parte de administraciones o bien entes públicos; los municipios con superávit van a poder destinarlo a fomentar su parque de residencia pública; se habilita a los municipios la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el noventa y cinco por ciento en la cuota del IBI para las residencias sostienes a alquiler a coste limitado; y se establecen las bases y garantías para la definición del término de inmueble de empleo residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por la parte de los municipios del recargo en el IBI establecido en el año dos mil dos.

ALQUILER TURÍSTICO

Frente al apogeo del alquiler turístico en las grandes urbes, impulsado por plataformas como Airbnb, HomeAway o bien Nomura, se mejora y aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de residencia a la normativa sectorial turística que resulte aplicable.

De esta forma, se altera la Ley sobre Propiedad Horizontal para habilitar la posibilidad de que, por mayoría cualificada de 3 quintas unas partes de los dueños, en las comunidades de vecinos puedan adoptarse pactos que limiten o bien condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de residencia, con el objetivo de “favorecer” la convivencia en las edificaciones de residencias.

ACCESIBILIDAD A EDIFICIOS

Con objeto de alentar la realización de obras de adaptación o bien mejora de la accesibilidad, se altera la Ley sobre Propiedad Horizontal para acrecentar, en un plazo de 3 años, al diez por ciento el fondo de reserva de las comunidades de dueños (que van a tener 3 años para hacerlo), y se establece la posibilidad de que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad, en un contexto en el que cada vez existen más personas en situación de movilidad reducida.

También, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el setenta y cinco por ciento del importe de exactamente las mismas.

PRÓXIMAS INICIATIVAS

El real decreto ley asimismo plantea la futura tramitación de una Ley estatal de Residencia que garantice el ejercicio del derecho constitucional a la residencia en todo el Estado, configurándola como servicio público o bien impidiendo por Ley la enajenación del parque público de residencia a fondos de inversión.

Asimismo contempla la construcción de veinte residencias durante los próximos cuatro a seis años, destinadas de forma indefinida al alquiler; favorecer la actividad de los promotores de residencia social permitiendo el destino de los remanentes de tesorería municipal a inversiones financieramente sustentables.

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